央行近日呼籲各大銀行強化對不動產貸款總量的管控，此舉被廣泛認為是為了抑制過熱的房市。根據住商機構彙整的內政部數據，2022年全台住宅建照量達18萬戶以上，創下1995年以來的新高。由於建案工期一般為三年，這些新建案將在今年進入交屋高峰期，屆時購屋者恐面臨申請貸款困難的局面。專家指出，這波限貸令將對即將交屋的買房族及中小型建商造成衝擊，建商因資金流動的壓力而急於動用貸款，可能進一步排擠房貸戶的資金需求。
預售屋交屋潮來臨 房貸申請困難重重
根據《經濟日報》報導，內政部數據顯示，自1991年起，全台住宅建照戶數的高峰出現在1992至1994年間，每年均超過20萬戶。此後再未突破20萬大關，直到疫情後的房市熱潮，2020至2022年間再次出現高峰，2022年更達到18萬674戶，創下1995年以來的新高紀錄。
住商不動產企研室執行總監徐佳馨指出，2020至2022年間，全台住宅建照數量達到51萬1178戶，按照現今工期3至5年計算，今年將迎來大規模的交屋潮。然而，央行的限貸令正好在此時出台，首先受影響的將是疫情後進場且即將交屋的預售買家。同時，急需土建融資金的中小型建商也面臨資金斷流的風險。此外，對於想購買中古屋的民眾來說，如果自身條件不夠優越，貸款申請也將面臨更大挑戰。
整體來看，此波限貸令可能對房市造成顯著衝擊。然而，國內經濟體質依然穩健，中古屋屋主或新建案開發商對於房價仍持有較高期望，預計買賣雙方將在價格上形成拉鋸戰局。下半年房屋買賣移轉量將大幅縮減，至於房價是否調整，則需視整體金融環境而定。
建商加速提領資金 房貸戶壓力倍增
面對央行的總量管制以及銀行法第72條之2（規範不動產放款比率上限）的雙重壓力，銀行的運營已面臨挑戰。然而，隨著建商擔憂未來資金進一步受限，近一個月內銀行出現了資金恐慌提領潮，這可能進一步擠壓房貸戶的資金需求。
金融業界將建商急於從銀行提領資金的行為稱為「逆向擠兌」。有國銀高層透露，目前銀行面臨進退兩難的局面，一方面，房貸申請者因等待時間過長而不滿，另一方面，建商擔心未來借貸困難，紛紛搶先動用「已准而未動用」的貸款額度，這進一步加劇了銀行的資金壓力。
所謂「已准而未動用」指的是銀行核准的建商周轉金額度，建商可以隨時動用。然而，過去建商通常因資金充裕而不急於動用這些額度。隨著銀行水位接近滿載並受限貸令影響，建商紛紛提領周轉金。即便這些資金可能仍存放在銀行，但其仍然增加了銀行的不動產放款比重，根據第72條之2規定，每筆存款僅有30%的額度可用於放款，這使銀行的資金壓力倍增。
銀行主管坦言，未來房貸戶面臨「求貸無門」的情況將更加嚴重。儘管央行和立委呼籲優先保障首購族房貸，但在實務操作上，首購族房貸依然難以倖免。此外，今年的交屋潮與限貸令同時出現，可能導致建商無法順利撥出分戶房貸，進而引發交屋困難。目前已有多家建商全力爭取分戶貸款額度，顯示出資金壓力的嚴峻形勢。